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  原创 大鱼吃小鱼呀 户型产品研究院 2024年11月15日 10:02 广东

  今天优先解读一下之前理论分析出来的可能卖的最好的产品：151m²户型，当然128m²户型在这五个户型中应该也比较受欢迎。但销售的策略可能不大一致，151户型偏向多卖点下的性价比，128户型则是控总价策略，当然128户型也有其卖点，放在后面说。

  151m²户型一共三条腿的产品，都沿着规划三路布置。虽然地块南北也没多长，但这三条腿区位不同带来的品质差异还是很大的。

  四房三卫，双套房。南北双阳台的南北通布局。以客餐厅为界，一间次卧紧邻玄关，其他三间卧室在内侧。

  至于面宽，不再刻意强调，除非是极其不合理的情况。合理范围内，满足生活需求即可，100、200的面宽差异，客户现场去体会。把精力关注到实际使用的感受中。

  6、充分的利用次卧套卫生间的进深，在走廊做了一面储藏柜，空间利用效率很高。

  1、餐厨关系不合理，动线不合理。如果本意是进来之后马上看到南北通的格局，实际厨房打开展示也不会很差。现在的布局，反而造成了动线不合理，太靠近静区，产生噪音、油烟的干扰。

  2、次卧卫生间对于主卧的干扰太大。不管是实际的噪音干扰，还是心理上床头靠近坐便的不舒适。

  次卧套卫生间和主卧干扰很大，仔细看图以及也有朋友提醒，主要是南向两面宽阳台要和次卧套空间相连；同时也提到如果配消音管效果应该能接受。

  还是那句话，道理一堆，结果就是不尽如人意，毕竟所有的选择都是建发缦云个人选择的结果。

  就是打你一巴掌，然后说我有最好的药，你涂上一点也感觉不出来我打过你，了无痕迹。

  你和客户说，我用了最好的静音管道解决马桶冲水产生的噪音减少对主卧的影响，可问题是问题的源头就是设计不合理造成的，还要客户为静音管道买单？

  3、主卧面宽偏小，虽然采用了无角柱转角凸窗，现场体验还是偏小。相对于市场上3400面宽或者3500面宽，建发缦云的这个3200确实太局促了，与其151的面积是不匹配的。建发城投·缦云 售楼处电线【营销中心】

  4、北向那间夹在两个卫生间中的次卧同样是床头紧靠主卧的马桶。能够继续推销静音管道这个卖点了，如果真的有。当然，理由是有的，为了尽最大可能避免次卧和主卧门打架。

  5、入户的L型玄关若能有一侧是800库就完美了。目前都是350的标准玄关柜。当然，这户可以把入户前的凸窗改造为深的柜体。这也算是151户型性能好价格低的一个点。181户型的入户前空间远比不过151户型的舒适。

  6、北侧生活阳台1500的进深，只能做家政间。这个户型还真不好吐槽晾晒动线不合理。毕竟由于整体朝向东南偏东，下午这个生活阳台会有西晒。基本上能轻松实现就地洗衣就地晾晒，不管是有意还是无意，总算是很好的结果。

  7、南向阳台1800mm，宽，又不够宽，如果能在2400mm左右使用场景的丰富度就上来了。

  8、主卧一进门两根柱子，下面这根有些影响就寝区空间整体性，如果当时结构发发力取消就更好了。

  9、好不容易烟道外置，而且以增加面积为代价，北阳台的结构柱子又吃到厨房里。这是一边改善一边破坏的节奏。功败垂成。

  上篇户型综述中，有朋友留言说应该提倡装修定制化，我也夸赞建发缦云算是东莞第一个搞交付定制化的。

  151结构布局很规整，但整面整面的剪力墙，基本上就锁死了这个可能性。几间卧室既不能和客厅连通，也不能和主卧连通。

  顺着这个思路我又看了一下，原来五个户型户型中，只有128m²户型可以客厅、主卧两个都可以拓展。136m²户型、143m²户型只能做到主卧拓展；151m²户型、181m²户型则基本上没改变布局的空间。

  主卧的扩展也主要是通过主卧门的改变实现的，两个空间的连接关系相对较弱，基本上还是维持两间房的状态，意义不大。

  从这个角度看，128户型还是卖点颇足：总面积小、四面宽、楼型中位置好、改造弹性空间大，除了不能直接南北通，入户动线有些瑕疵，倒也很有性价比。

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